De dorpsvereniging had een duidelijke wens: betaalbare woningen realiseren voor jongeren uit het dorp; een nobel en belangrijk initiatief!
Als adviseur begeleid ik mensen en organisaties bij het realiseren van hun bouwplannen en ruimtelijke ontwikkelingen. Vaak begint het proces met een goed idee, maar zoals ik vaak merk, is een idee lang niet altijd hetzelfde als een concreet, uitvoerbaar plan. Dat verschil kan cruciaal zijn voor het succes van een project, zeker in de complexe wereld van vergunningen, regelgeving en gemeentelijke eisen. Graag neem ik je mee in een praktijkvoorbeeld, zodat je een beeld krijgt van wat ik doe en hoe ik klanten help hun dromen om te zetten in haalbare plannen. Zoals het verhaal van de dorpsvereniging.
Betaalbare woningen
Al eerder dit jaar had ik voor de tweede keer een overleg met een dorpsvereniging. Hun wens is om betaalbare woningen te realiseren voor jongeren uit het dorp; een nobel en belangrijk initiatief. Ze zijn er al drie jaar mee bezig, maar hun eerste poging liep vast. Begin dit jaar pakten ze het project weer op met frisse moed. Een bouwkundestudent had zelfs al tekeningen gemaakt en de jongeren in het dorp zijn enthousiast over de plannen. De aannemer staat klaar en de gemeente heeft toegezegd. De jongeren zullem samen een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) vereniging oprichten om te kunnen kopen, de plannen te kunnen maken en de procedures te voeren. Het leek allemaal in kannen en kruiken.
Kappen van bomen
Toch waren er meteen vragen die niet beantwoord konden worden. Bijvoorbeeld over de exacte voorwaarden van de grondverkoop en wie verantwoordelijk zou zijn voor het kappen van de bomen op het perceel. Die bomen stonden precies waar de woningen gepland waren. Hoewel de dorpsvereniging dacht dat het allemaal wel goed zou komen, gaf ik aan dat we eerst zeker moesten weten of de bomen überhaupt gekapt mochten worden. Want, zoals vaak gebeurt, kwam hier een belangrijke realiteit aan het licht: gemeentelijke eisen en afspraken zijn niet altijd zo flexibel als men hoopt.
Onbetaalbaar
Tijdens ons tweede overleg merkte ik dat de stemming omsloeg. De dorpsvereniging besefte dat de grondprijs niet alleen voor de woonpercelen gold, maar voor het hele perceel, inclusief de bomen en het openbaar aan te leggen deel. Dit betekende dat de kosten voor het aanleggen van wegen en andere openbare voorzieningen ook op het project zouden drukken. Het idee dat dit de woningen onbetaalbaar zou maken voor de jongeren, zorgde voor veel weerstand.
Een stap richting een haalbaar plan
Dat is begrijpelijk, maar ook een belangrijk moment in het project. De illusie dat alleen de aankoopprijs en bouwkosten de totale kosten dekken, werd doorbroken. De dorpsvereniging had gerekend op een voordeel van ongeveer € 150,- tot € 200,- per vierkante meter, maar dat bleek veel te optimistisch. De realiteitszin kwam langzaam binnen. Gelukkig was dit niet het einde van hun project, maar wel een cruciale stap in de richting van een haalbaar plan.
Het idee is pas het begin
Uit ervaring weet ik dat het bouwen van een succesvol project altijd begint met een idee. Dat idee komt vaak voort uit een behoefte of een probleem. Voor de dorpsvereniging was dat bijvoorbeeld de noodzaak voor jongerenhuisvesting en invulling van een braakliggend terrein. Maar een idee is pas het begin van het proces; met andere woorden: een idee is mooi, maar is het realistisch? In een volgend artikel ga ik hier dieper op in.
